为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
∯Ⓓ为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
与从前的风光日子相比,国内很多商业地产觉得现在越来越难做,2019年3月,百盛在重庆的最后一家门店关闭,同年4月,昆山百盛终止营业,12月,经营15年之久的烟台百盛也正式关闭。除了百盛的关店潮以外,很多购物中心都面临着招商困难、延期开业、运营无力等问题。
电商只是其中一部分原因
很多人都说,商业地产难做是因为受到了电商的冲击,由于近些年电商行业的迅速发展,人们的生活方式从原来的在商场逛街消费、吃饭看电影变成了在家“葛优躺”,买衣服上淘宝,买电子产品上京东,饿了就点外卖,不再像以前那样结伴逛商场,一待就是一整天。但是,商业地产难做仅是因为电商吗?根据国家统计局公布数据显示,2019年全国网上零售额超过10万亿元,其中,实物用品消费达到8.5万亿元,占比超过85%,也就是说,电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大,但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费,购物中心依然是不可或缺。
房地产思维做商业地产带来的困境
我国的商业地产是伴随着房地产的快速崛起而发展起来的。各种大型的购物中心的建立,一方面可以提高周边房价,另一方面也可以达成促进城市繁荣发展的政治目标。作为房地产开发的副产品,当前国内大部分购物中心的持有者都是房地产开发商,这些开发商们在房地产运营方面都是经验丰富的大牛,但是,购物中心的经营方式和房地产开发大有不同,简单的用房地产思维来做商业地产,势必会撞到南墙,挑战重重。
对于房地产行业来说,追求的就是短平快,快速开发项目,快速进入市场,有时候房子的地基还没打好,房子就已经售罄,实现资金的快速回笼,再进入到下一个项目中去。但是商业地产需要长期的经营维护,投资回报比较缓慢,需要持续稳定的运营,未来带来长期稳定租金收益。如果将商业地产和房地产一样,卖掉商铺,实现资金快速回笼,会出现很多问题,商铺出售会扰乱经营的整体性,房企将无法掌控商铺的招商情况,带来经营混乱的结果。早年间万达的购物中心就出售过商铺,短期内收回大量资金,但是后续出现了各种问题,有不少业主将万达告上法庭,最后万达还是选择将出售的商铺收回统一管理。
商业地产数量过多,同质化高
在中国,每年都有大量的购物中心开业,17年新开业的购物中心有504个,18年达到了533个,19年仅上半年开业的就有近200个,大量购物中心导致数量过于饱和,竞争压力增大,在一些大城市的商圈,购物中心更是鳞次栉比,而且,这些购物中心之间,同质化严重,各个购物中心之间大同小异,消费者容易产生审美疲劳。
专业的运营团队缺失
一个购物中心的开业,从前期的定位规划,招商开业,到后期的营销推广,运营维护,需要一个专业的团队来操作。但是,在实际过程中,很多购物中心的运营者前期没有相关的商业地产的经验,从一开始就定位不准,埋下了失败的种子,比如不少购物中心想打造成高端的奢侈品商场,但是过高的定位和周边的消费需求并不相符,最后商场空置率太高,难以生存。还有的购物中心,前期缺少规划,一般情况下,运营团队越早介入越有利于商场后期的开业运营,因为一个商业体的建成,需要应对后期多种业态的组合,在前期做好建筑的设计,在细节之处把握消费者的心理需求,会给后期的运营提供事半功倍的效果。
总而言之,一个优秀的运营团队是商业地产成功的重要因素,现在,也有很多轻资产公司,专门提供运营管理输出,帮助一些没有相关经验的地产公司运营维护商业地产。
消费需求的改变
随着90后,00后步入社会以来,消费的主流人群开始发生变化,消费开始升级,发生结构性的变化,文化、体验式的非物质消费比例不断提高。根据相关报告显示,近三年内,体量在5万平方以上的购物中心中,零售业态占比整体呈下降趋势,而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势,年均增长率达到4%-5%。换句话说,如果购物中心不做改变适应消费的变化,那势必会走向下坡路。但是,在创新的过程中,也是充满着不确定性,而很多商业地产的操盘者,即使有创新的想法,但是也担心最终失败而不敢付诸实践。
总结
总体来说,商业地产之所以会越来越难做,其原因是多样化的,电商的冲击只是其中的一个影响因素。
¡➯为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
商业地产,被电商电了一下,有点措手不及,这倒是真的,但这已经是十多年前的事儿了,商业地产越来越难做,这不是电商的问题,而是整个行业,需要重新洗牌的问题,新时代下的商业地产,已经不是单独的大型商业商场,而是多元化的,就犹如手机来临之后,PC电脑也受到了冲击,但是PC电脑不会消亡,因为他还有属于自己的商业价值。
商业地产也一样,它应用的领域,越来越多,传统的商业地产是指的,商铺,底商,商场,写字楼,商住公寓,大概就是这些,但是因为电商的出现,所有可以标准化的产品,都可以在网上进行,那未来发展的趋势,一定是个性化爆发的过程,一定是体验为王的过程,这是商业地产的未来,什么样的情况下,需要体验,需要个性化,这些东西就变得比较零星,变得不可以抓到,变得集中化。
例如酒店行业,如果还是得抱着,旅行社就是他们的生命源头的时候,就错过了俱乐部,错过了那些喜欢户外的人,他们将是未来主导,比如说做写字楼的人,还在想这些些大公司,标准化公司,那就不对了,个性化的培训,一定大行其道,还有就是大型商业场,还在想着卖服装,卖东西,那你肯定会落后,大型商业综合体一定是要考虑到体验,体验类项目的占比,比如看电影,儿童乐园,餐饮吃饭,场景化应用,这些才是未来,未来会有越来越多的专业运营团队运营团队,再加上资本的力量,也就是说,未来商业地产,可能会引入基金模式,让资本和专业化团队,相结合,最后产生出一大批真正的有能力的商业项目,已经在所难免了。
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♡↛为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
商业环境发生了变化,办公环境也在变化,大家都可以在家里办公了,买商业的未来只会慢慢的,越来越不值钱。
◈☥为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
1、很多城市商业地产开发商严重过剩,导致无论招商还是销售,都很难!例如武汉,人均商业面积早就超过香港了。
2、商业不景气,导致很多品牌商家没有扩张开店计划,而是关店计划,这样很多项目招商困难。
3、租金偏低,难以支撑售价。
4、谎言套路玩穿了。很多年前,基本所有商业地产项目都说投资回报率8-10%,实际上很多都达不到,导致投资者和开发商扯皮。
5、商业地产对于商业建筑设计、商业定位、招商和运营都有很高要求,大部分开发商只会搞住宅开发,没有干过商业地产,不具备这方面专业技能和经验。
6、商业业态在跨界整合升级,传统商业业态举步维艰。
7、受到电商冲击,实体商业举步维艰。
8、住宅销售困难,投资客对于商铺投资没有信心。
↖┪为啥商业地产越来越难做了?是因为电商冲击的原因吗?
电商冲击,肯定是原因之一。但仅仅是之一:
一,商业地产发展太快,城市管理者没有规划,管理缺位,商业地产一轰而上。比比皆是,形成了内圈。
二,商业地产是跨行业的学科,需地产人才、商业运营人才、营销人才、科技人才等等,而商业地产发展太快,行业内人只能边干边学,有些来不及学已被推到管理岗位。专业人才的严重缺乏是商业地产一年不如一年的主因。
原因还有很多,不是专业人士也不必都弄懂。总之,记住“一铺养三代”已成历史,“三代养一铺”已然来临。
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